Les tendances du marché immobilier sur la Côte Basque

Par Yannick Bidart & Paul Guicheneuy | Le 01/12/2021

Reconnu par son patrimoine, sa richesse culturelle et plus globalement grâce au cadre de vie unique qu’il propose, le Pays Basque est devenu une destination incontournable en France. Malheureusement, ce n’est plus un secret depuis longtemps. Entre afflux touristiques en saison estivale et mutation des envies suite aux divers confinements, le marché immobilier sur la Côte Basque est devenu aussi complexe qu’effrayant. La demande explose, les prix s’envolent et les locaux essayent tant bien que mal d’y trouver leur compte.

     

Comprendre le marché immobilier sur la Côte Basque en 3 points

Des acquéreurs à l’affût de nouvelles opportunités

Nous constatons que le nombre de biens mis en vente sur le marché avait été divisé par deux sur l’exercice en cours à concurrence d’un montant moyen d’honoraires en nette augmentation et d’un plus grand nombre de ventes régularisées en toute confidentialité.

En effet, la plupart des nouveaux produits sont rarement publiés sur les plates-formes de recherche immobilière assidument visitées par les acquéreurs en recherche active d’un bien sur la côte basque. Les raisons de ce choix de villégiature s’expliquent par différents facteurs, à savoir : 

• La qualité de vie sur la Côte Basque
• Un taux d’incidence pendant les pics d’épidémie de la COVID-19 nettement inférieur à la moyenne nationale
  
• L’essor du télétravail avec une nouvelle cible de clients ayant désormais la possibilité de s’éloigner des grandes villes du fait des temps de trajet diminués
• Une demande toujours plus active d’investisseurs qui sécurisent leur placement et génèrent une rentabilité en surfant sur la démocratisation de la location meublée de tourisme. Ces solutions sont proposées par des plates-formes mondialement connues comme Airbnb ou des agences immobilières locales

Une tendance destinée à se poursuivre ?

Une période de stabilisation accompagnée d’une baisse du volume de transactions est à envisager en perspective d’une baisse des prix dans les grandes métropoles et les mois à venir. Cette tendance pourrait se préciser en amont du scrutin de la campagne présidentielle au printemps 2022.

L’incertitude quant au relogement

De manière générale, on constate un allongement des délais moyens de réalisation des ventes. Cela s’explique par l’inquiétude des vendeurs de ne pas trouver le logement correspondant à leur cahier des charges et à leur budget. De ce fait, les « ventes en cascade » se multiplient. Les vendeurs souhaitent mener à terme leur projet d’acquisition dans le même temps que la vente de leur bien ce qui leur assure ainsi un relogement.

Dans ce contexte, d’autres clients n’hésitent pas à s’engager sur leur nouveau projet d’acquisition avant de vendre. À cet effet, ils contractent des crédits relais bénéficiant de taux de crédit qui restent toujours très attractifs en attendant de vendre.

La pénurie de foncier, les politiques d’urbanisme conservatrices et le gel lié à la future campagne présidentielle pèsent d’autant plus sur le dynamisme du marché dans l’immobilier neuf. En toute logique, une mutation et une réadaptation des projets proposés par les promoteurs sont constatées durant cette période. Cela se caractérise par des projets de réhabilitation sur de l’existant ou bien des réalisations intimistes moins denses.

Même si cette nouvelle concurrence tend à diminuer l’offre de marché de façon immédiate, elle est néanmoins créatrice de nouveaux logements à moyen terme.

Une tension progressive de plus en plus palpable à concurrence d’un marché sans régulation

Ce marché de niche fait la part belle aux résidences secondaires et provoque en toute logique une inflation démesurée du prix du marché qui provoque de grandes crispations auprès des primo-accédants qui ne peuvent se loger. Cette exaspération est également vécue par les militants qui pointent du doigt ce phénomène croissant.

En effet, les agences immobilières font l’objet de nombreux actes de vandalisme au sein de leurs structures. Ces organisations militantes qui en sont à l’origine visent à dénoncer la tension immobilière liée à la hausse des prix et la pénurie de logements au détriment des jeunes actifs et natifs de la région.

Même si les agences immobilières délivrent des avis de valeur consolidés par des données de références précises, fiables et intrinsèquement lié au bien, ce ne sont plus forcément ces valeurs qui font référence mais plutôt le prix qu’un acquéreur est prêt à dépenser.

Le devoir d’intermédiation et de transparence du professionnel de l’immobilier vis-à-vis de sa clientèle n’en demeure pas moins le même, mais la pression immobilière dans un contexte de marché particulièrement concurrentiel redistribue les cartes. En effet, il faudrait s’interroger sur le rôle de régulation des acteurs immobiliers pris en otage, entre pérenniser leur activité et mettre en place de bonnes pratiques facilitant à assouplir un contexte de marché explosif.

Pour arriver à contenter l’arrivée annuelle de près de 3000 personnes, la proposition de logement est bien évidemment insuffisante. Les conséquences néfastes liées à l’augmentation des logements vacants, l’insuffisance du marché de construction immobilière neuf mais également le marché locatif trop marqué par la saisonnalité sont d’autant plus mis en exergue.

La pression s’étend également désormais sur la ceinture périphérique et l’intérieur des terres, nouvel eldorado pour ces acheteurs tentés de se mettre au vert suite aux confinements du Covid-19.

La dynamique des prix ne permet pas de percevoir une baisse de prix immédiate, sans doute un retour à la stabilisation.

Les actions menées par la communauté d’agglomération Pays basque, en accord avec les politiques, pourraient s’orienter vers un assouplissement des tensions notamment grâce à des votes comme le programme « PLH », Programme Local de l’Habitat, visant à augmenter la proportion des logements dans la construction neuve au bénéfice des ménages locaux.
Retrouvez dès à présent notre article consacré au Programme neuf au Pays Basque : https://www.keyandsale.com/fr/article/programme-neuf-au-pays-basque-tout-ce-quil-faut-savoir. 

L’interview de Yannick BIDART, directeur de l’agence KNS

Quel est ton sentiment sur les perspectives de marché à venir ?

Le marché est très tendu, la côte Basque est toujours en vogue. Des cités comme Anglet et Biarritz reste dans le top 5 des lieux les plus recherchés en province.

Sur les deux dernières années et compte-tenu des conséquences de la crise sanitaire, nous travaillons quasiment exclusivement avec une clientèle française notamment des habitants de la région parisienne et des grandes métropoles.

Ces acheteurs recherchent des espaces plus grands pour travailler chez eux et à des prix plus raisonnables que ceux pratiqués dans les villes où ils élisent domicile.

Ces ménages ont épargné pendant les périodes de confinement pour leur projet d’acquisition.

Cependant, c’est surtout le marché premium qui a pris le pas sur les derniers mois.

Toutefois, nous sommes aussi en contact avec une clientèle locale.

Ces clients souhaitent notamment améliorer leurs conditions de vie par la présence d’un jardin ou d’une terrasse ou tout simplement un volume à vivre plus important.

L’investissement dans la pierre est toujours nettement qualifié comme « valeur refuge ».

Penses-tu qu’une baisse des prix puisse-être possible ?

Pas vraiment, même s’il est toujours difficile d’établir des pronostics avec certitude.

On a plutôt toujours tendance à dire que les prix ne pourront pas augmenter davantage mais finalement, nous sommes forcés de constater que l’envolée se poursuit.

Compte-tenu de la campagne présidentielle, il y aura certainement une période d’attentisme sur les deux premiers trimestres 2022. Cela a toujours été quelque peu impactant sur la dynamique des investissements immobiliers.

Cependant, nous constatons déjà une baisse de volume des transactions.

La rotation au niveau des périodes de détention de biens immobiliers demeure identique, la demande reste quant à elle, en constante augmentation.

Autant dire que les prix ne sont pas censés chuter et que les décisions des politiques, motivées par la communauté d’agglomération Pays Basque pour diminuer la part des logements vacants, seront difficiles à mettre en œuvre.

Penses-tu que le métier de l’agent immobilier va évoluer ?

C’est déjà le cas au sein de l’agence. Notre approche auprès de la clientèle tout autant que nos méthodes de prospection ont dû clairement évoluer. Compte-tenu du contexte sanitaire que nous avons vécu, nous avons dû proposer des solutions dans le respect des règles de distanciation et des gestes barrière comme par exemple, les visites virtuelles des biens immobiliers.

De manière générale, la digitalisation est au cœur du débat et de l’actualité.

Cette tendance à l’automatisation peut quelque fois être frustrante.

Le rapport humain est primordial dans les affaires et c’est ce que nous tentons de privilégier en proposant une offre de service toujours la plus adaptée.

As-tu ressenti un changement au travers de la relation client ou auprès de vos tiers ?

La relation auprès de la clientèle reste toujours étroite bien que le contexte de marché ait rendu nécessairement les acheteurs plus volatiles. Ils sont souvent tentés de consulter plusieurs professionnels pour mener à bien leur projet d’achat.

À concurrence pour ce qu’il s’agit des vendeurs, la notion d’exclusivité et de vente « off-market » demeure très ancrée, notamment lorsqu’il s’agit d’une recommandation.

Les rapports auprès des tiers comme les notaires, les banquiers et courtiers ou bien les professionnels de la construction restent toujours aussi fluides.

Nous avons dû entretenir un lien permanent pour assurer un suivi minutieux des dossiers de nos clients communs.

En outre, toute la dynamique inter-agence a été mise à mal pendant ces derniers mois.

La faible récurrence de contacts entre confrères associé à un marché hypertendu laisse moins d’opportunités aux collaborations qui étaient plus courantes jusqu’alors.

Cela est un peu dommage car à mon sens, personne n’a vocation à travailler sans synergie. De mon fait, l’intelligence collective primera toujours.

Un dernier mot pour conclure ?

Travailler avec plaisir. Je pense que c’est l’essence même pour se réaliser et participer à la réalisation des projets de vie qui nous sont confiés. Malgré de très bons résultats, il n’en reste pas moins que nous adaptons constamment notre activité ce qui demande beaucoup de ressources.

Le plus important est de toujours conserver un état d’esprit positif, le positivisme est communiquant.